C’è un momento, quando ti arriva il prospetto IMU, in cui pensi: “Ok, ma davvero non c’è un modo semplice per respirare un po’?” Il punto è che un “trucco” esiste, ed è perfettamente legale, ma non è la bacchetta magica che molti raccontano. Il comodato d’uso gratuito può alleggerire l’IMU sulla seconda casa, però non la fa sparire: il vantaggio reale è una riduzione del 50% della base imponibile. E per ottenerla bisogna essere precisi, quasi maniacali.
La promessa (vera) dietro al comodato: non azzeri, ma dimezzi
Mettiamolo subito in chiaro: l’agevolazione prevista dalla norma (art. 1, comma 747, Legge 160/2019) non “cancella” l’imposta. Riduce la base su cui si calcola l’IMU, quindi paghi l’IMU su metà valore dell’immobile.
In pratica:
- prima: IMU calcolata sul 100% della base imponibile
- dopo (se rispetti tutto): IMU calcolata sul 50%
È uno sconto importante, soprattutto se l’aliquota del tuo Comune è alta, ma resta comunque un’imposta dovuta.
A chi funziona davvero: genitori e figli, niente scorciatoie
Qui la regola è semplice, e proprio per questo non perdona: il comodato agevolato vale solo tra parenti in linea retta di primo grado, quindi genitori e figli.
Il meccanismo è questo: tu (proprietario) concedi l’immobile in comodato gratuito a tuo figlio o a tuo genitore, e lui lo usa come abitazione principale, cioè ci vive davvero.
In caso di decesso del comodatario, il beneficio può estendersi al coniuge superstite se ci sono figli minori. È una casistica particolare, ma prevista.
I requisiti “rigidi” che fanno la differenza
Questa agevolazione è come una serratura con più mandate. Se ne salti una, non si apre. Ecco le condizioni chiave:
- Contratto scritto e registrato: il comodato deve essere in forma scritta e registrato all’Agenzia delle Entrate. Un accordo “a voce” non basta.
- Uso come abitazione principale: il comodatario deve avere residenza anagrafica e dimora abituale nell’immobile.
- Limite sugli immobili del proprietario: il comodante deve possedere in Italia solo l’immobile concesso in comodato, più al massimo un altro immobile adibito a propria abitazione principale.
- Stesso Comune: l’immobile dato in comodato e l’eventuale abitazione principale del comodante devono trovarsi nello stesso Comune e il comodante deve risiedere e dimorare lì.
- Esclusione immobili di lusso: niente agevolazione se l’immobile è in categoria A/1, A/8, A/9.
Se stai pensando “mi sembra tutto un po’ stretto”, hai ragione. È proprio qui che tanti inciampano.
Quando parte lo sconto e cosa devi dichiarare
La decorrenza dell’agevolazione segue una logica pratica:
- dalla data di stipula del contratto, oppure
- dalla data in cui il comodatario trasferisce la residenza, se successiva.
Poi c’è la parte che molti dimenticano: la dichiarazione IMU. Va presentata con l’apposito modello entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui hai iniziato a beneficiare dell’agevolazione.
Un modo utile per ricordarlo è pensare al comodato come a un cambio “di stato” dell’immobile: se cambi lo stato, lo devi comunicare.
Errori tipici che fanno saltare tutto
Alcuni scivoloni sono più comuni di quanto immagini:
- contratto non registrato
- il figlio “risulta” residente ma di fatto non dimora lì
- il proprietario ha altri immobili abitativi intestati (anche piccoli)
- Comodato tra comproprietari o situazioni non compatibili con i requisiti
- immobile in categoria di lusso
E qui entra in scena un concetto che vale sempre quando si parla di tassazione immobiliare: le regole sono nazionali, ma i controlli e le verifiche sono spesso comunali, quindi conviene muoversi con ordine e documenti alla mano, anche perché l’IMU è un tributo collegato al contesto del Comune.
Il “trucco legale”, in sintesi: cosa ottieni davvero
Se rispetti tutti i requisiti, il comodato d’uso gratuito a genitori o figli può essere un’ottima leva per ridurre il peso fiscale della seconda casa. Ma l’esito concreto è questo:
- non azzeri l’IMU
- ottieni una riduzione del 50% della base imponibile
- devi seguire una procedura formale (registrazione e dichiarazione)
Se hai anche solo un dubbio su residenza, numero di immobili o ubicazione nello stesso Comune, il passo più furbo non è “provare e vedere”, ma verificare prima con CAF o ufficio tributi comunale. Perché sì, è un trucco legale, ma funziona solo quando è impeccabile.
