Litighi sulle pulizie condominiali? Ecco cosa dice la legge e chi è obbligato a pagarle

C’è un momento, in quasi ogni palazzo, in cui il problema non è più la polvere sui gradini, ma la tensione nell’aria. Basta una bacheca con un avviso secco, una foto del pianerottolo “prima e dopo”, e all’improvviso le pulizie condominiali diventano un caso. La buona notizia è che, quando le opinioni divergono, la legge italiana è molto meno ambigua di quanto sembri.

Perché le pulizie non sono “un favore”, ma un obbligo

Le scale, l’androne, i corridoi, l’ascensore, l’ingresso, in generale tutte le parti comuni non sono terra di nessuno. Sono di tutti. E proprio per questo la manutenzione, pulizia compresa, è un dovere collettivo.

Il riferimento di base è il Codice Civile, soprattutto negli articoli 1117-1135. L’idea è semplice, se usi (o comunque benefici) di uno spazio comune, contribuisci a mantenerlo decoroso e sicuro. Nel Condominio la convivenza funziona solo se le regole sono chiare e applicabili.

Cosa dice la legge, in pratica, sugli articoli chiave

Ecco i pilastri, spiegati senza tecnicismi inutili:

• Art. 1117 c.c.: identifica cosa è comune, scale, androne e simili. Se è comune, va mantenuto in condizioni adeguate di pulizia e decoro.
• Art. 1123 c.c.: stabilisce come si ripartiscono le spese, cioè in base ai millesimi di proprietà. In alcuni casi, per certe spese legate a uso e utilità, il riparto può tener conto di chi usa di più, per esempio chi abita ai piani alti per alcune voci collegate alle scale.
• Art. 1130 c.c.: mette l’amministratore di condominio al centro dell’organizzazione, deve gestire il servizio, controllare che venga svolto e raccogliere segnalazioni.
• Art. 1135 c.c.: conferma che le spese necessarie per conservare e gestire le parti comuni sono a carico dei condomini.

Tradotto, le pulizie si pagano, non perché “si è sempre fatto così”, ma perché rientrano nelle spese per mantenere in ordine ciò che appartiene a tutti.

Chi è obbligato a pagare e come si calcola la quota

La regola generale è questa: pagano tutti i condomini, ciascuno secondo i millesimi attribuiti alla propria unità immobiliare. I millesimi non sono un’opinione, sono un valore tecnico riportato nelle tabelle condominiali.

In concreto, la tua quota dipende da:

1. Valore millesimale dell’appartamento (o del negozio, ufficio, box, se previsto).
2. Eventuali criteri specifici del regolamento condominiale, se conformi alla legge.
3. Delibere assembleari che approvano il preventivo e poi il consuntivo.

Un punto che spesso sorprende è questo: anche chi usa poco le scale, per esempio perché al piano terra, di norma contribuisce comunque alle spese comuni secondo i millesimi, salvo riparti particolari previsti correttamente. Il principio è la comproprietà delle parti comuni e la loro conservazione.

Chi decide frequenza, orari e modalità delle pulizie

Qui entra in scena la vita reale, cioè l’assemblea e il regolamento. Le decisioni operative, come:

• quante volte a settimana pulire,
• se includere vetri, cortile, area rifiuti,
• fasce orarie per evitare disturbo,
• scelta tra impresa esterna o altra soluzione,

vengono stabilite tramite delibera e spesso dettagliate nel regolamento condominiale. L’assemblea approva anche i costi, e l’amministratore esegue e supervisiona.

Cosa fare quando scoppia il conflitto (senza farlo esplodere)

Quando le pulizie sono insufficienti o gestite male, la strada più efficace è graduale:

1. Segnalazione all’amministratore (meglio scritta), indicando problemi concreti e ricorrenti.
2. Richiesta di verifica del servizio e, se serve, confronto con l’impresa o revisione del capitolato.
3. Discussione in assemblea, con proposta di modifica di frequenza o fornitore.
4. Se l’inerzia continua e il degrado è serio, si può valutare il ricorso al giudice, soprattutto se vengono violati obblighi di gestione o condizioni igieniche minime.

Il limite importante: non si può “costringere” il singolo a pulire

Qui tanti litigi nascono da un equivoco. Secondo l’orientamento giurisprudenziale, l’assemblea può deliberare spese e modalità di riparto, ma non può imporre a un singolo condomino di pulire le scale in un certo giorno, o di usare “il suo” detergente, come se fosse un turno obbligatorio personale.

Se qualcuno vuole offrire volontariamente aiuto, bene. Ma trasformarlo in un obbligo individuale deliberato è tutt’altra cosa.

E se un condomino non paga?

Se c’è un moroso, non è il palazzo intero che deve rassegnarsi allo sporco o al buco di bilancio. L’amministratore deve attivarsi per il recupero delle quote, portare la questione in assemblea e procedere secondo gli strumenti previsti. La regola resta ferma: le spese di pulizia sono dovute, e il mancato pagamento non le trasforma in “facoltative”.

Alla fine, la risposta che scioglie quasi tutti i dubbi è una sola: le pulizie non si discutono sul principio, si discutono su qualità, costi e organizzazione. E su questo, con regole chiare, il condominio torna a respirare.